Guide en investissement locatif LMNP

Investir en LMNP

Investir dans la location à nu n’est pas le seul moyen d’exploiter le marché de l’immobilier riche en opportunités. En effet, les possibilités de placements sont variées, la location meublée en fait partie. C’est d’autant plus intéressant si les investisseurs obtiennent le statut de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel. 

Investir en EHPAD
Investissement LMNP
investir en lmnp
Principe et fonctionnement

Le statut Loueur en meublé non professionnel

Toute personne opérant dans le secteur de location meublée a intérêt à opter pour l’un des deux statuts y afférant : LMNP ou LMP. Non seulement elle profite du dynamisme d’un marché toujours en plein essor qui est celui des résidences de services, mais en plus elle peut obtenir divers avantages surtout d’ordre fiscal. Et être non professionnel permet de recevoir des revenus régulièrement sans avoir à gérer soi-même son bien. L’une des conditions pour obtenir le statut de LMNP est liée à cela. Il existe aussi d’autres prérequis à remplir afin d’opérer de manière formelle avec ce statut particulier. 

Les conditions à respecter pour en bénéficier

En effet, il est nécessaire de remplir certaines conditions pour devenir loueur en meublé non professionnel. Et la première est justement d’être un particulier ayant une activité principale ou une source de revenus primaire autre que la location. Il est aussi nécessaire que l’actif remplisse les normes de décence qui s’appliquent aux locations meublées. Par ailleurs, la gestion du bien doit revenir à un exploitant qui conclut un contrat de bail avec le propriétaire pour 9 ou 12 ans. Enfin, l’investisseur doit s’enregistrer auprès du Greffe du tribunal de commerce de sa région dans les 15 jours suivants le début de son activité. 

Fiscalité des plus-values

Il faut savoir qu’il y a un marché de l’occasion des LMNP. Ainsi, les investisseurs peuvent y effectuer une revente de leur bien. Dans le cas où ils parviennent à conclure avec un prix plus élevé que le prix d’achat initial, il y a donc une plus-value. C’est un bénéfice qui doit être déclaré et assujetti à l’impôt sur les plus-values (19 %) aux prélèvements sociaux (17,2 %). Cependant, à partir de 5 ans de détention, un abattement progressif de 6 % par an est appliqué sur cette plus-value jusqu’à une exonération complète au bout de la 23e année. Les prélèvements sociaux disparaissent à 30 ans. 

Récupération de la TVA

L’une des particularités de la location meublée, c’est que l’achat d’actif en LMNP est soumis à une TVA. Cette dernière se chiffre alors à hauteur de 16 %. Mais il est possible pour les investisseurs de se faire rembourser cette taxe à condition que ce soit un bien acheté neuf au sein d’une résidence de service. La demande de remboursement doit alors se faire par lettre recommandée à son centre d’impôts dans les 15 jours après l’achat du bien. Le propriétaire doit cependant s’engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans avec au moins 9 ans sous contrat de bail. 

Les avantages de l’investissement LMNP

Investir en LMNP est un des placements immobiliers les plus judicieux. Le statut de non professionnel en particulier procure de nombreux avantages. En premier lieu, il s’agit réellement d’un marché à fort potentiel où les niveaux de loyers sont plus élevés que dans une location à nu classique. De plus, c’est un investissement aux contraintes limitées. Les propriétaires doivent confier la gestion de leur bien à des exploitants professionnels permettant aux premiers cités de vaquer à leurs occupations sans contrainte. 

En outre, c’est aussi au niveau de la fiscalité que c’est le plus intéressant. En misant sur une LMNP, les investisseurs se verront accorder d’importantes déductions d’impôts. En effet, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC. À ce titre, il est possible de soustraire toutes ses charges aux loyers imposables ou bien de bénéficier d’un abattement direct de 50 %. Cela dépend du régime d’imposition choisi par le propriétaire (régime réel ou micro-BIC).

Les avantages de l’investissement LMNP-2
vLes avantages de l’investissement LMNP-1

Zoom sur les résidences de services LMNP

Les résidences de services constituent les principaux actifs disponibles dans le cadre d’un investissement en LMNP. Elles se classent en 5 grandes catégories selon le type de locataire : 

Les résidences seniors

 Les résidences seniors sont des maisons de retraite adaptées à des personnes âgées encore indépendantes.

Les infrastructures sont adaptées pour leur faciliter le quotidien.

Les résidences étudiantes

Ce sont des petits studios qui sont destinés à accueillir les étudiants non loin des campus.

Ces résidences sont très présentes dans les grandes villes universitaires.

Les résidences affaires

Tout employé mandaté par son entreprise pour une mission dans une autre ville peut opter pour les résidences affaires. La location s’accompagne souvent de bureaux, d’espaces de coworking ou de salles de réunions.

Les résidences tourismes

Il y a les résidences touristiques plages, mais aussi montagnes. Elles sont destinées à héberger temporairement les voyageurs pendant leur séjour comme une chambre d’hôtel.

Les EHPAD

Les EHPAD dépendantes accueillent plutôt des personnes âgées nécessitant une assistance médicale permanente. Elles bénéficient d’un suivi 24 h/24 par un personnel de santé qualifié et logent dans des chambres médicalisées.

Conseils pratiques pour bien investir en LMNP

Le premier conseil essentiel avant d’investir dans une LMNP c’est évidemment de trouver le bon actif. Il y a plusieurs critères de choix tels que l’emplacement, le prix, la nature de l’actif, etc. Après, il sera nécessaire de trouver le bon gestionnaire avec un bon contrat de bail. Si le premier cité n’est pas fiable, les propriétaires s’exposent alors à des risques de dévaluation de loyers ou même un défaut de paiement. Enfin, il est conseillé de bien choisir son mode d’imposition afin d’être réellement avantagé. Il sera plus facile de prendre la bonne décision si les investisseurs réalisent une simulation.

Faut-il investir dans le LMNP ancien ou LMNP neuf ?

En investissant dans un bien LMNP d’occasion ou ancien, les épargnants bénéficient de plus de visibilité par rapport à l’avenir de leur placement. En effet, un immeuble ayant déjà servi dispose déjà d’un bagage qui permet d’évaluer facilement sa rentabilité locative. De plus, les actifs anciens sont usuellement mieux situés que les actifs neufs. Au niveau des prix, en général, les investisseurs vont payer moins cher. Cependant, il est toujours nécessaire de prendre en compte le besoin ou non de travaux de rénovation.

De leur côté, les LMNP neufs ne sont pas non plus en reste. Ces derniers sont bien évidemment bâtis aux dernières normes et ne nécessitent plus de travaux. Bien que les actifs neufs ont un prix élevé, il est possible de se faire rembourser 16 % du prix de vente à titre de récupération la TVA. Par ailleurs, acheter dans le neuf permet aussi d’accéder au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. 

amortissement du bien meublé en LMNP-

Le fonctionnement de l’amortissement du bien meublé en LMNP

Il faut savoir qu’il existe un principe qui consiste à donner une valeur comptable à la dégradation progressive qu’un objet subit au cours de ses années d’utilisation. Le montant obtenu pourra ainsi être considéré comme étant une dépense déductible des revenus imposables. C’est ce en quoi consiste l’amortissement. Et il est possible d’appliquer ce principe-là sur un actif en LMNP. Dans ce cas précis, l’immeuble en lui-même (c’est-à-dire les murs) et chaque meuble possède une valeur amortissable qu’il sera nécessaire de calculer un par un. 

Justement, le calcul de l’amortissement n’est pas une tâche facile. Il est souvent préférable de faire appel à un professionnel, plus précisément, un expert-comptable pour assister le propriétaire. Il faut savoir que chaque élément peut aussi avoir une durée maximum sur lequel l’amortissement est possible. Il y a là une possibilité pour l’investisseur de carrément gommer ses revenus imposables avec une valeur qui est pourtant juste théorique.