Investissement EHPAD

Les personnes âgées sont des populations qui nécessitent une attention particulière. C’est d’ailleurs une réalité, elles ont une santé fragile malgré une augmentation de l’espérance de vie. Beaucoup d’entre eux sont malades et nécessitent un accompagnement spécial. C’est pour cela que les EHPAD ont vu le jour, pour les accueillir. 

Investissement EHPAD-

Quel est le fonctionnement d’un EHPAD ?

Un EHPAD ou Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est une résidence médicalisée. Elle est spécialement conçue pour accueillir des seniors qui ont besoin d’être accompagnés et suivis médicalement 24h/24. L’EHPAD dispose alors de tout le matériel ainsi que le personnel de santé nécessaire pour prendre en charge cette catégorie de patient. L’ouverture de ce type de résidence de service est extrêmement réglementée. Les sociétés de gestion doivent suivre un cahier des charges établi par les autorités compétentes qui souhaite implanter un EHPAD dans leur région. Les investisseurs y investissent alors après en acquérant une chambre avec les meubles et les équipements médicaux.

Résidences EHPAD : un marché en pleine croissance

Beaucoup d’experts diront que les EHPAD sont les résidences de services dans lesquelles il faut absolument investir. D’un point de vue statistique, il est vrai que ce serait plus judicieux d’investir dans des logements pour seniors. Il suffit de voir l’évolution de la pyramide des âges en France. Le nombre de personnes âgées ne cesse de croître avec la venue des baby-boomers qui boostent cette population du troisième âge. Et malgré les importants progrès de la médecine, niveau santé, les personnes âgées restent vulnérables. Des pathologies comme Alzheimer ou Parkinson sont d’ailleurs en croissance.  

Il est alors évident qu’il faut plus d’infrastructure de prise en charge comme les EHPAD. Et c’est justement pour cette raison que l’État permet aux investisseurs privés de placer leur argent dans les chambres. Le besoin est réel et ne cesse d’augmenter. Il y a là une opportunité de se faire de bons rendements sur le long terme. 

résidence EHPAD

Conseils pour bien choisir un EHPAD

Comme pour tout investissement, la qualité de l’actif est essentielle. C’est pour cela qu’il est important de sélectionner minutieusement la chambre en EHPAD dans laquelle investir. Certains critères sont à prendre en compte en priorité. Tout d’abord, il est important de vérifier la qualité du gestionnaire. C’est lui qui prend en charge du bon fonctionnement de l’établissement et assure la qualité des services qui y sont proposés. Il ne faut pas hésiter à faire confiance à des exploitants déjà renommés dans le secteur. L’emplacement est aussi un facteur de choix essentiel. Il est nécessaire d’évaluer les demandes afin de pouvoir décider où investir.

Investir en LMNP
La tarification des EHPAD

La tarification des EHPAD

Les EHPAD sont des résidences qui offrent toute une panoplie de services. Le but est d’alléger les familles le plus possible avec une prise en charge à 100 % du quotidien des personnes âgées dépendantes. Ainsi, des soins, à la restauration en passant par les animations et autres services de type hôtelier (blanchisserie, ménage, etc.), on peut y trouver de tout. Les équipements médicaux pour chaque chambre sont déjà financés par les investisseurs. Évidemment, il va falloir y mettre le prix pour bénéficier de tout cela. Mais les tarifs de loyers appliqués dépendent vraiment de ce que propose l’établissement. Cependant, un minima de services a été instauré. 

Statistiquement alors, le loyer médian, se basant sur les tarifs appliqués par plus de 6000 EHPAD, est d’environ 1950 à 2000 euros par mois. La plupart des établissements qui pratiquent ce niveau de prix ont généralement des offres de prestations « all inclusive ».

Uniquement pour un niveau de revenus ne dépassant pas les 72 600 euros par an, il est possible d’être assujetti aux micro-BIC. Dans ce cas, les loyers imposables à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà des 72 600 euros, on entre automatiquement au régime réel simplifié. À ce moment-là, les revenus imposables sont amputés des charges et dépenses liées à l’exploitation du bien.

Si pour un bien neuf la TVA est récupérable sous réserve d’une demande de la part de l’investisseur, les LMNP d’occasion sont complètement exonérés de toutes taxes à l’achat. Par contre, ces derniers ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

Investir en EHPAD : Les avantages

En investissant dans un EHPAD, les épargnants peuvent se rendre éligibles au statut de LMNP. C’est à partir de cela qu’ils auront accès à des avantages divers. D’ordre fiscal tout d’abord, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC donnant accès à un système d’abattement ou de déduction fiscale ainsi que d’amortissement. Par ailleurs, l’EHPAD doit être obligatoirement gérée par un exploitant professionnel avec lequel le propriétaire conclut un contrat de bail. Les loyers sont donc garantis et les charges de gestion sont moindres. À tout cela s’ajoute, finalement, le potentiel de rendement de 4,5 à 5 % par an.

Comment fonctionne la fiscalité LMNP en EHPAD ?

Les EHPAD sont des résidences de services qui rendent éligibles au statut de LMNP et par conséquent à ses avantages fiscaux. Un régime particulier s’applique alors, car les loyers sont considérés comme étant des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers. À cela s’ajoute la possibilité de défiscaliser. 

La loi Censi-Bouvard

L’investissement en locations meublées comme les EHPAD permet l’accès à un dispositif de défiscalisation appelée la loi Censi-Bouvard 2021. Jusqu’au 31 décembre 2021 (sous réserve de prolongation), les contribuables Français pourront en bénéficier.

Il s’agit d’une niche fiscale qui permet d’accéder à d’importantes réductions de l’impôt sur le revenu global d’un foyer investisseur. Cet abattement général se chiffre à hauteur de 11 % du montant de l’investissement dans la limite de 300 000 euros Hors Taxes. 

Pour y accéder, le bien doit absolument être neuf ou en VEFA. La défiscalisation Censi-Bouvard s’étale sur une durée totale de 9 ans. Par conséquent, le propriétaire doit s’engager à conserver son bien pendant toute cette durée sous peine de se voir pénaliser. À part cela, grâce à ce même dispositif, il est possible de récupérer de 16 à 20 % du montant de son investissement qui est la TVA, à condition de proposer au moins trois services.

Le statut LMNP

Le statut de LMNP est étroitement lié à l’investissement EHPAD. Et en termes de fiscalité, un système d’imposition particulier est appliqué. En effet, au moment de s’enregistrer, les propriétaires doivent choisir entre deux régimes. En voici les caractéristiques : 

  • Le régime micro-BIC : ne pouvant s’appliquer uniquement que si les résultats annuels ne dépassent pas les 72 600 euros. Un abattement forfaitaire de 50 % sur les bénéfices imposables est alors appliqué. Aucune autre déduction ne peut se faire. 
  • Le régime réel : pouvant s’appliquer à n’importe quel niveau de loyer. L’abattement est équivalent au montant total des charges liées à l’exploitation du bien. Il est aussi possible de réaliser un amortissement jusqu’à avoir une assiette fiscale complètement neutre. Par contre, pas de possibilité de créer un déficit foncier. 

Il faut savoir qu’avec ou sans le statut de LMNP, il est toujours possible d’accéder au dispositif Censi-Bouvard développé précédemment.