LMNP occasion : ce qu'il faut savoir- Investissement LMNP

LMNP d’occasion : les points d’attention pour réussir l’investissement

Bien que le marché des LMNP occasion regorge de bonnes opportunités, il est essentiel de faire preuve de prudence. Pour éviter les pièges liés à ce type d’investissement, il est crucial de bien s’informer sur les réalités actuelles du marché, notamment en ce qui concerne les prix d’achat, les niveaux de loyers, et la rentabilité attendue.

De nombreux biens d’occasion peuvent ne pas répondre aux normes actuelles de construction ou de décence, ce qui pourrait entraîner des coûts supplémentaires de mise en conformité. Faire appel à un expert en gestion de patrimoine ou en immobilier locatif permet d’évaluer ces aspects en amont et d’éviter les mauvaises surprises.

Comment revendre rapidement son LMNP ancien ?

Il y a plusieurs bons gestes à adopter pour pouvoir revendre une LMNP d’occasion rapidement. En premier lieu, il va falloir fixer un bon prix. Les investisseurs doivent éviter toute surévaluation et toujours essayer de s’aligner avec les réalités du marché. Il est aussi nécessaire de bien choisir les périodes pour vendre.

La tâche s’annonce assez compliquée pour les non-connaisseurs. Mais pour éviter les erreurs et assurer une vente rapide et optimale, il est nécessaire de faire appel à un professionnel. Certains experts sont réellement spécialisés dans les locations meublées et connaissent mieux ce marché que les agents immobiliers classiques.

Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, c’est sur le marché de l’ancien qu’on peut réaliser les meilleures affaires. C’est aussi valable même pour les locations meublées non professionnelles. Alors que les biens neufs en résidences de services atteignent des prix exorbitants, il est possible d’acheter des LMNP d’occasion jusqu’à 30 % moins cher. Cela est dû au fait que l’offre est beaucoup plus abondante par rapport aux LMNP dans le neuf. En effet, la revente de LMNP est une pratique courante qui alimente donc le marché de manière conséquente.

Les investisseurs auront alors plus de chance de réaliser de bonnes affaires. L’on compte vraiment plusieurs biens d’exception à des prix largement plus bas qu’un bien neuf à la même localisation géographique et avec presque les mêmes caractéristiques. Il est néanmoins nécessaire de faire attention à l’état général des immeubles pour éviter de se retrouver avec une facture de rénovations trop élevée.

Comment choisir un bon programme LMNP ancien ?

Les programmes de LMNP ancien sont très nombreux. Il a d’ailleurs été dit que les offres ne manquaient pas. Il sera donc assez difficile de faire son choix parmi l’immense catalogue que le marché propose. Afin de réaliser le meilleur programme possible, il convient tout d’abord de déterminer sa capacité d’investissement. En fonction de cela, il s’agira ensuite de faire son choix entre les différents types de résidences de services disponibles (étudiantes, tourismes, EHPAD, seniors ou affaires). Vient ensuite l’évaluation du potentiel de rendement en analysant l’historique des loyers de ses programmes préférés. Il sera alors possible de réaliser une simulation en incluant le coût d’éventuels travaux.

Le critère gestionnaire est aussi toujours à considérer. Comme ce dernier va se charger de gérer à la place du propriétaire, il est nécessaire de se renseigner sur sa capacité à assurer cette tâche. Et le dernier critère essentiel c’est bien sûr l’emplacement du bien garantissant sa rentabilité.

Investissement LMNP

Fiscalité du LMNP ancien

L’investissement en LMNP ancien présente des particularités fiscales qui méritent une attention particulière. Les revenus locatifs issus de ce dispositif sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant deux régimes d’imposition selon le niveau des revenus.

Pour des revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700 euros (seuil actualisé pour 2025), le régime des micro-BIC peut être choisi. Ce régime accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers imposables, facilitant la déclaration et réduisant l’assiette d’imposition. Au-delà de ce seuil, le régime réel simplifié s’applique automatiquement, permettant de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (amortissements, travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.), ce qui peut significativement diminuer les revenus imposables.

Contrairement aux biens neufs, où la TVA est récupérable sous certaines conditions (comme une exploitation minimale de 20 ans), les biens LMNP d’occasion sont exonérés de TVA à l’achat. Cependant, ils ne sont pas éligibles aux dispositifs de défiscalisation tels que Censi-Bouvard, réservés aux biens neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Ainsi, bien que le LMNP ancien puisse être fiscalement avantageux, il est essentiel d'évaluer soigneusement les régimes applicables et d'anticiper les éventuels coûts non récupérables, notamment en cas de mise aux normes du bien.

Les avantages d’investir dans le LMNP d’occasion

Il a déjà été vu que le marché des LMNP d’occasion permet d’accéder à d’innombrables opportunités à des prix bien plus compétitifs. Mais les LMNP d’occasion sont avant tout bien mieux localisés. En effet, il est plus facile de trouver un bien ancien dans une zone stratégique qu’une résidence de service neuve. Par ailleurs, il est plus facile de se projeter lorsqu’on investit dans un actif d’occasion. Sa rentabilité est beaucoup plus facile à évaluer, car il suffit de se baser sur ses performances antérieures.
Miser sur un bien d’occasion est une bonne opportunité d’obtenir des loyers tout de suite si l’investisseur achète alors qu’un contrat de bail est toujours en cours. D’ailleurs, les rendements que procurent les LMNP d’occasions sont plus élevés. Il s’agit donc d’un investissement judicieux qui peut également s’inscrire sur le long terme à condition que l’actif soit correctement rénové ou maintenu dans un bon état.