LMNP occasion : ce qu'il faut savoir- Investissement LMNP

LMNP d’occasion : les points d’attention pour réussir l’investissement

Bien que le marché des LMNP d’occasion soit rempli de bonnes affaires, il est nécessaire de rester vigilant. Pour éviter les pièges de ce type de placement, il est indispensable de se renseigner sur les réalités du marché. Cela est valable que ce soit en termes de prix d’achat ou de niveau des loyers. Beaucoup de biens d’occasion ne sont pas à jour par rapport aux normes de construction ou de décence.

Comme mentionné précédemment, il est alors essentiel de bien étudier le niveau de travaux à réaliser. De plus, il faut aussi un gestionnaire fiable et solide avec un bon contrat de bail.

Comment revendre rapidement son LMNP ancien ?

Il y a plusieurs bons gestes à adopter pour pouvoir revendre une LMNP d’occasion rapidement. En premier lieu, il va falloir fixer un bon prix. Les investisseurs doivent éviter toute surévaluation et toujours essayer de s’aligner avec les réalités du marché. Il est aussi nécessaire de bien choisir les périodes pour vendre.

La tâche s’annonce assez compliquée pour les non-connaisseurs. Mais pour éviter les erreurs et assurer une vente rapide et optimale, il est nécessaire de faire appel à un professionnel. Certains experts sont réellement spécialisés dans les locations meublées et connaissent mieux ce marché que les agents immobiliers classiques.

Lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, c’est sur le marché de l’ancien qu’on peut réaliser les meilleures affaires. C’est aussi valable même pour les locations meublées non professionnelles. Alors que les biens neufs en résidences de services atteignent des prix exorbitants, il est possible d’acheter des LMNP d’occasion jusqu’à 30 % moins cher. Cela est dû au fait que l’offre est beaucoup plus abondante par rapport aux LMNP dans le neuf. En effet, la revente de LMNP est une pratique courante qui alimente donc le marché de manière conséquente.

Les investisseurs auront alors plus de chance de réaliser de bonnes affaires. L’on compte vraiment plusieurs biens d’exception à des prix largement plus bas qu’un bien neuf à la même localisation géographique et avec presque les mêmes caractéristiques. Il est néanmoins nécessaire de faire attention à l’état général des immeubles pour éviter de se retrouver avec une facture de rénovations trop élevée.

Comment choisir un bon programme LMNP ancien ?

Les programmes de LMNP ancien sont très nombreux. Il a d’ailleurs été dit que les offres ne manquaient pas. Il sera donc assez difficile de faire son choix parmi l’immense catalogue que le marché propose. Afin de réaliser le meilleur programme possible, il convient tout d’abord de déterminer sa capacité d’investissement. En fonction de cela, il s’agira ensuite de faire son choix entre les différents types de résidences de services disponibles (étudiantes, tourismes, EHPAD, seniors ou affaires). Vient ensuite l’évaluation du potentiel de rendement en analysant l’historique des loyers de ses programmes préférés. Il sera alors possible de réaliser une simulation en incluant le coût d’éventuels travaux.

Le critère gestionnaire est aussi toujours à considérer. Comme ce dernier va se charger de gérer à la place du propriétaire, il est nécessaire de se renseigner sur sa capacité à assurer cette tâche. Et le dernier critère essentiel c’est bien sûr l’emplacement du bien garantissant sa rentabilité.

Investissement LMNP

Fiscalité du LMNP ancien

L’investissement en LMNP ancien revêt un aspect fiscal particulier. En effet, les loyers sont considérés et imposés au même titre que les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Par conséquent, les investisseurs pourront choisir entre deux modes d’imposition.

Uniquement pour un niveau de revenus ne dépassant pas les 72 600 euros par an, il est possible d’être assujetti aux micro-BIC. Dans ce cas, les loyers imposables à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà des 72 600 euros, on entre automatiquement au régime réel simplifié. À ce moment-là, les revenus imposables sont amputés des charges et dépenses liées à l’exploitation du bien.

Si pour un bien neuf la TVA est récupérable sous réserve d’une demande de la part de l’investisseur, les LMNP d’occasion sont complètement exonérés de toutes taxes à l’achat. Par contre, ces derniers ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

Les avantages d’investir dans le LMNP d’occasion

Il a déjà été vu que le marché des LMNP d’occasion permet d’accéder à d’innombrables opportunités à des prix bien plus compétitifs. Mais les LMNP d’occasion sont avant tout bien mieux localisés. En effet, il est plus facile de trouver un bien ancien dans une zone stratégique qu’une résidence de service neuve. Par ailleurs, il est plus facile de se projeter lorsqu’on investit dans un actif d’occasion. Sa rentabilité est beaucoup plus facile à évaluer, car il suffit de se baser sur ses performances antérieures.
Miser sur un bien d’occasion est une bonne opportunité d’obtenir des loyers tout de suite si l’investisseur achète alors qu’un contrat de bail est toujours en cours. D’ailleurs, les rendements que procurent les LMNP d’occasions sont plus élevés. Il s’agit donc d’un investissement judicieux qui peut également s’inscrire sur le long terme à condition que l’actif soit correctement rénové ou maintenu dans un bon état.