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Le choix n’est pas toujours simple à faire au moment d’effectuer un achat immobilier. Le marché regorge de nombreuses opportunités et les biens neufs et d’occasion sont en concurrence pour attirer les faveurs des investisseurs. Dans le cas particulier du dispositif de Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP, les actifs du LMNP ancien possèdent un attrait certain à ne pas négliger.

LMNP ancien : des résidences avec de meilleurs emplacements

Beaucoup de programmes LMNP neufs se situent dans zones saturées ou au niveau de quartier loin de certaines commodités. Ce type d’actif est non seulement soumis à une plus forte concurrence, mais n’a pas forcément le potentiel d’attirer des occupants. Les biens anciens sont, au contraire, idéalement implantés. Les investisseurs peuvent les dénicher là où la demande locative est vraiment palpable. Il ne faut pas oublier que l’emplacement est toujours d’une importance capitale lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier.

Meilleure visibilité quant aux rendements

Il est largement plus facile de recueillir des données concernant une location meublée qui a déjà été exploitée pendant un certain nombre d’années. D’ailleurs, les revendeurs n’hésitent pas à mentionner les rendements qu’il a pu gagner pour convaincre les potentiels acheteurs. Cette visibilité est importante afin de prendre la bonne décision. Dans cette même optique, il se peut que le bien soit toujours sous contrat de bail avec le gestionnaire. Un changement de propriétaire n’implique, en aucun cas, un arrêt du versement des loyers. Le nouvel acquéreur pourra donc en profiter tout de suite.

LMNP ancien : des prix très compétitifs

Les prix qui s’appliquent sur le marché du neuf sont parfois exorbitants. C’est un fait, les biens immobiliers anciens sont habituellement moins chers. Même dans le secteur des LMNP, l’achat d’une résidence d’occasion permet de faire d’importantes économies. Généralement, la quantité totale de fonds à prévoir est bien inférieure par rapport à un investissement dans le neuf.

Néanmoins, il faut faire attention à l’état général du bien. Parfois, le coût des rénovations va, d’office, effacer cet avantage. Par ailleurs, si les dépenses restent raisonnables, il y a de belles plus-values à se faire en perspective. Alors, autant réaliser les visites avec un expert capable d’évaluer correctement les réparations à prévoir.

Une fiscalité intéressante

Malgré le fait qu’investir dans une LMNP ancien ne permet pas de récupérer la TVA ni d’accéder au dispositif Censi-Bouvard, le placement n’en demeure pas moins fiscalement intéressant. En effet, les propriétaires pourront toujours choisir entre le régime réel ou micro-BIC avec tous les atouts que ces modes d’imposition peuvent apporter. Plusieurs niveaux d’abattement sont prévus pour alléger un peu l’assiette fiscale des investisseurs.

Ainsi, les bonnes raisons d’opter pour un bien en LMNP occasion ne manquent pas. Si les épargnants effectuent correctement leurs recherches, ils peuvent tomber sur de véritables perles rares. De quoi s’assurer une rentrée d’argent stable avec des rendements évidemment très intéressants.

Avec des dispositifs comme celui de la Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP, les particuliers ont accès à des actifs plus ou moins intéressants. Des résidences de services comme les chambres en EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) peuvent être acquises pour être mises en location et ainsi générer des revenus. La question se pose alors sur les différentes retombées à espérer et sur les potentiels pièges de ce type de placement.

Quels avantages en tirer ?

Il est nécessaire de tout de suite se tourner vers l’aspect fiscal d’un tel placement. Investir dans une chambre en EHPAD entièrement meublée et équipée permet d’être éligible au statut de LMNP. De cette manière, il est possible de réduire considérablement ses impôts en déduisant ses charges sur les revenus imposables. Par ailleurs, si le bien est neuf, alors la loi Censi-Bouvard peut encore apporter un plus gros plus. En effet, il s’agit là d’un dispositif de défiscalisation permettant de déduire jusqu’à 11 % du montant de son investissement sur l’ensemble de son assiette fiscale globale.

En outre, toujours selon les règles établies pour le statut de LMNP, ce sont des entreprises de gestion qui prennent en charge l’exploitation entière de l’actif. Ainsi, le propriétaire peut être tranquille, car il ne lui reste qu’à recevoir les loyers garantis par un bail commercial en bonne et due forme. De quoi alors se faire des sommes assez conséquentes pour arrondir ses fins de mois.

En plus, l’hébergement et la prise en charge de la dépendance sont des secteurs en plein essor. Avec le vieillissement de la population française, la demande en chambres médicalisées devrait considérablement croître. Ainsi, les niveaux de loyer et les rendements resteront plutôt stables ou évolueront positivement.

Les principaux inconvénients

Malgré un marché au potentiel énorme, investir dans des EHPAD comporte quand même plusieurs risques. En effet, ce type de résidence médicalisée est soumis à une évolutivité des normes parfois très contraignantes. Les mises à jour du cahier des charges décidées par les autorités compétentes peuvent par exemple impliquer d’importantes rénovations. Cela peut avoir un impact négatif considérable sur la rentabilité des chambres.

D’un autre côté, c’est un secteur assez hétérogène. En fonction de la localisation ou encore du standing et de l’état des établissements, les résultats potentiels du placement peuvent être assez variés. Le nombre de paramètres à prendre en compte est très important au moment de faire ses prévisions. Les calculs peuvent donc facilement être faussés si les données sont incomplètes. Il ne faut pas trop non plus espérer de revalorisation foncière. La revente d’une chambre en EHPAD ne rapporte presque aucune plus-value.

Les épargnants ont le choix parmi les différents moyens de faire fructifier leur capital grâce à l’immobilier. Néanmoins, pour éviter de se tromper, il est nécessaire de bien peser le pour et le contre selon ses besoins et ses objectifs. Dans le cas d’un investissement en EHPAD, les avantages sont nombreux, mais les inconvénients ne doivent pas non plus être négligés.

Un investissement en LMNP ou location meublée non professionnelle est avantageux sur plusieurs points. La demande locative pour ce type de bien est actuellement très forte et cette dynamique semble positivement croître. Pour les propriétaires qui en ont déjà bien profité, il y a une possibilité de faire de bonnes plus-values à la revente. Voici alors ce qu’il faut savoir à propos de ce type d’opération.

Statut de LMNP : comment ça marche ?

Le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP est fait pour les particuliers qui souhaitent investir dans une niche immobilière en parallèle de leur activité principale. Les actifs concernés sont surtout des résidences de services spécialement conçues pour héberger les seniors, étudiants, touristes ou cadres en mission.

D’après les conditions dictées par les lois en vigueur, il faut remplir à des critères d’éligibilité. Par ailleurs, les propriétaires ont aussi le choix entre deux régimes fiscaux différents selon leur profil et leurs besoins.

Investissement LMNP : Se déclarer au régime micro-BIC

Pour pouvoir sélectionner le régime micro-BIC, les investisseurs ne doivent pas excéder un chiffre d’affaires annuel de 70 000 euros ou 170 000 euros pour les résidences tourismes. L’ensemble des revenus locatifs n’est pas, non plus, censé dépasser les 50 % de la principale rentrée d’argent du foyer concerné.

Les procédures pour effectuer ses déclarations sous ce régime sont plutôt simples à faire. Il faudra se munir du formulaire n° 2042 C-PRO. Ce dernier contient alors une rubrique pour les « Professions non-salariées ». Une case spéciale est dédiée aux contribuables qui opèrent en tant que LMNP. Il suffit d’y mentionner ses gains totaux et le fisc se chargera de calculer l’abattement automatique de 50 %.

Investissement LMNP : Se déclarer au régime réel

Tous les investisseurs en LMNP sont éligibles au régime réel, que les revenus locatifs annuels dépassent ou non les 70 000 euros. En tout cas, au-delà de ce seuil, il est obligatoire. La liasse fiscale à remplir dans ce cas-là est la déclaration de résultat portant le numéro 2031. En plus d’y mentionner le montant des gains, il faudra aussi tenir une comptabilité simple ou plus formelle selon le niveau de loyer gagné. Cela servira alors au fisc pour déduire toutes les charges des revenus imposables.

Il sera également possible d’amortir les murs et le mobilier qui composent le bien en éditant un tableau conforme et en suivant le mode de calcul dicté par l’article 39C du Code général des impôts.

La fiscalité est justement l’une des principales raisons qui poussent les épargnants à miser sur le statut de LMNP. Il faut dire qu’elle est plutôt avantageuse, ce qui permet de booster encore plus les rendements. Cependant, il faut bien faire son choix entre les deux différents régimes. Pour cela, il ne faut pas hésiter à demander conseil auprès de professionnels en la matière.